Economie en wonen

Editie 1 - Februari 2014

Unieke aanpak kantorenleegstand

Het gaat slecht met de kantorenmarkt. In de provincie Utrecht staat 1 miljoen vierkante meter aan kantoren leeg. In de gemeentelijke bestemmingsplannen is er daarnaast nog eens ruimte voor 1 miljoen vierkante meter aan nieuwbouw. En ook als de economie weer aantrekt, blijft er minder vraag naar kantoorruimte, door de ontwikkelingen op ICT-gebied en werken op afstand. De gevolgen voor de economie zijn groot: leegstaande kantoren leveren geen geld op en trekken ook geen nieuwe investeerders aan. De provincie Utrecht pakt dit nu als onafhankelijk middenbestuur op een nieuwe manier aan: huidige kantoorlocaties worden ‘herbestemd’ en bouwmogelijkheden worden geschrapt.

Bekijk in het magazine

Hoe pakt de provincie de leegstand aan?

Als eerste provincie in Nederland geeft de provincie Utrecht invulling aan haar regierol op de kantorenmarkt door voorbereidingen te treffen om gemeentelijke bestemmingsplannen te wijzigen. Zonder direct financieel belang kunnen provincies als onafhankelijk middenbestuur een noodzakelijke bovengemeentelijke afweging maken.

De provincie gaat kantoorlocaties ruimer bestemmen en plannen schrappen. De basis hiervoor is een rapport wat bureau Stec samen met de gemeenten heeft gemaakt. Hier staat in wat kansrijke en wat kansarme locaties zijn. De provincie wil het rapport het komende jaar in overleg met de gemeenten uitwerken in een Structuurvisie Kantoren. Deze structuurvisie zal het uitgangspunt vormen bij de uit te werken inpassingsplannen, waarmee bestemmingen daadwerkelijk worden gewijzigd.

Naast een overschot aan kantoren is er in Utrecht, in tegenstelling tot andere provincies, in de toekomst nog druk op de woningmarkt. Daarom zal de provincie samen met de gemeenten kijken naar de mogelijkheden om vrijgekomen plekken in te zetten voor woningbouw. Dit neemt niet weg dat gemeenten en private partijen zullen moeten gaan afboeken op de geplande opbrengsten aan kantoorontwikkeling. De provincie start een lobby richting het Rijk om te zorgen dat gemeenten hierover 20 jaar mogen doen, in plaats van de nu wettelijke 10 jaar.

Gedeputeerde Remco van Lunteren

“Op dit moment is er veel leegstand. Als we niets doen, blijft er bijgebouwd worden en zal de leegstand alleen maar toenemen. Het gevolg is dat bestaande kantoren steeds verder in waarde dalen. Eigenaren verliezen zo dus letterlijk geld.

Met onze nieuwe aanpak voorkomen we meer leegstand en waardeverlies. Door gewoonweg een deel van de geplande bouwlocaties te schrappen. Tegelijkertijd geven we eigenaren van kantoren de mogelijkheid om iets anders met hun kantoor te doen. Bijvoorbeeld er een studentenhuis of hotel van maken. Eigenaren die wat anders willen met hun kantoor, kunnen dat dan ook.

Komend jaar zullen we samen met gemeenten aan de slag gaan om te bepalen waar we wat gaan doen. De vrijblijvendheid is er met deze aanpak echter wel vanaf. De markt roept om duidelijkheid, met deze aanpak gaan we die ook echt bieden.”

‘Belangrijk om duidelijkheid te hebben’

Johan Gadella, wethouder Economische Zaken van Nieuwegein: “De afgelopen jaren hebben we in de gemeente Nieuwegein al veel gedaan. Zo is er alleen nog in de binnenstad nieuwbouw van kantoren toegestaan en stimuleren wij transformatie van lege kantoorpanden. Bijvoorbeeld in de wijk Merwestein hebben we mooie resultaten geboekt met transformatie. En er liggen meer plannen klaar. Dat betekent voor Nieuwegein: nog eens 300 woningen in voorheen leegstaande kantoren. Met de brede aanpak van de provincie kunnen we ervoor zorgen dat we met de hele regio samen verder gaan op de weg zoals we die in Nieuwegein al hebben ingezet. We zijn het inhoudelijk eens dat er teveel plancapaciteit is. Het terugbrengen daarvan zal op sommige vlakken wel even pijn doen, maar het is belangrijk om duidelijkheid te hebben voor alle partijen.”

‘Aanpak is van groot maatschappelijk belang’

Ad Meijer, statenlid voor de SP: “De aanpak van kantorenleegstand is van groot maatschappelijk belang. Er is kans op verloedering en liggen er enorme onderhoudskosten op de loer. Dat moet worden voorkomen en daarom heeft de SP ingestemd met het voorstel van de provincie om de impasse te doorbreken. We zien dit als een eerste aanzet, waarbij we de specifieke invulling nauwlettend in de gaten zullen houden. Zodra het gaat over de definitieve bestemming van de locaties mag duidelijk zijn dat de SP zich ijzersterk zal maken voor sociale woningbouw.

De luchtbel moet een keer leeglopen. Gemeenten en ontwikkelaars houden elkaar in een wurggreep met gesloten contracten en inspanningsverplichtingen. Wil je daar onderuit, dan betaal je als gemeente de hoofdprijs. De provincie is geen partij daarin en loopt dat risico niet. Belangrijk is wel dat de afboeking op de eerder geplande opbrengsten uit kantorenontwikkeling over lange tijd verspreid kan worden, zodat gemeentes niet meteen weer hoeven te bezuinigen op belangrijke (buurt)voorzieningen.”

Kwaliteit hoog houden

Jan Fokkema, directeur NEPROM: “Wanneer er geen bouwlocaties worden geschrapt, gaat dat uiteindelijk ten koste van de ruimtelijke kwaliteit in de provincie Utrecht. Niemand zit te wachten op lege kantoorpanden en braakliggend terrein. Met deze oplossing houden we de kwaliteit van onze kantoorgebieden hoog en blijft Utrecht een aantrekkelijke vestigingslocatie. Met NEPROM, de vereniging voor projectontwikkelaars en professionele opdrachtgevers in het vastgoed, waren we in 2012 al betrokken bij het Nationaal Convenant Kantorenaanpak. Het onderwerp stond dus hoog op de agenda. Toch duurde het lang voordat het tot concrete afspraken kwam. Daarom zijn NEPROM en de ontwikkelaars blij dat de provincie Utrecht nu een knoop doorhakt. De branche en de gemeenten zijn toe aan duidelijkheid. En natuurlijk zal dit in sommige specifieke gevallen pijn doen, maar in breder perspectief is dit een goede oplossing.”

'Provincie is ideale partij om het voortouw te nemen'

Prof. dr. Arjan Bregman, hoogleraar gebiedsontwikkeling: “De provincie is de ideale partij om het voortouw te nemen in de aanpak van kantorenleegstand. Als middenbestuur kun je goed beoordelen wat het beste is voor de hele regio. Daarnaast heeft de provincie, in tegenstelling tot gemeenten, nauwelijks een financieel belang, omdat ze geen bouwlocaties bezit en geen verplichtingen met marktpartijen heeft. Zo is er weinig kans dat belangen door elkaar heen lopen. De provincie pakt haar verantwoordelijkheid om planschade te voorkomen en geeft aan als onafhankelijke partij knopen door te hakken wanneer dat nodig is.

Nu het beleid is vastgesteld, is de vraag: hoe bepaal je welke openstaande bouwlocaties het meeste perspectief hebben, waar toch gebouwd kan worden? Het is belangrijk dat de provincie niet solistisch te werk gaat. Bij gemeenten en marktpartijen zit veel kennis over specifieke locaties en de markt. Zorg er dus voor dat je je onafhankelijke positie behoudt, maar waar mogelijk samen optrekt!”

Meer informatie