Economie en wonen

Editie 7 - Maart 2015

Financieel advies bij nieuw bouwen

Om de woningmarkt weer in beweging te krijgen is innovatie nodig, ook op financieel gebied. Nieuwe manieren van bouwen als organisch ontwikkelen en zelfbouw roepen andere financiële vragen op. FINC (Financieel Innovatieve Constructies) is een expertteam dat is opgericht door de provincie. Dit team van financiële, juridische en fiscale deskundigen helpt knelpunten op te lossen. Belangrijk is dat de opgedane kennis en oplossingen gedeeld worden om elders tot nieuwe successen te leiden. Onder andere de gemeenten Amersfoort en Houten hebben al een beroep op het team gedaan. De provincie werkt op meerdere terreinen met expertteams.

Bekijk in het magazine

Ecowijk Houten

Het expertteam is inmiddels op stoom en er lopen meerdere casussen tegelijk. Eén van de eerste is van Ecowijk Houten, die in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) een wijk van ongeveer 35 woningen bouwt. Bij CPO staan de bewoners zelf aan het stuur van de bouw van hun huizen, als opdrachtgever en ontwikkelaar. Ze voeren samen de regie en maken gezamenlijk keuzes. FINC heeft advies uitgebracht over de financiële, fiscale en juridische aspecten bij de bouw.

Naast de ‘eigen’ woningen wil de vereniging namelijk ook graag huurwoningen bouwen, zodat de wijk voor mensen uit alle inkomensgroepen toegankelijk is. Omdat de traditionele corporaties vanwege de geringe omvang geen interesse hebben, blijft de bouw en exploitatie hiervan ook in handen van de vereniging. De vereniging zocht een beleggingsformule waarin de eigenaren van de koophuizen kunnen inleggen om de huurhuizen te financieren. De deelnemers dachten zelf aan een constructie waarin ze als privé-persoon participeerden. Dat heeft FINC afgeraden. Die opzet geeft teveel risico voor de participanten. Je wilt privé niet aansprakelijk zijn als het misgaat. Bovendien woon je met je huurders in één wijk. Het risico dat je je met het beheer van de huizen gaat bemoeien is dan groot.

Uiteindelijk adviseerde FINC een coöperatieve vereniging als constructie. Het is fiscaal wat minder aantrekkelijk, maar wel veilig, want de vereniging is aansprakelijk. Er is enthousiast op gereageerd door de bewonersgroep. Het advies van FINC zorgde voor een helder beeld van de voor- en nadelen van verschillende juridische eigendomsvormen. De belangen van de investeerders en van de toekomstige huurders moeten evenwichtig bediend worden. Belastingtechnisch en qua risico’s en aansprakelijkheid zitten hier veel verschillende kanten aan. Nu is er een helder advies dat vanuit diverse disciplines is belicht. De particuliere investeerders hebben nu meer zekerheid bij het deelnemen aan de nieuwe alternatieve woningcorporatie. Andere verenigingen die participeren in CPO kunnen met het advies hun voordeel mee doen.

Amersfoort enthousiast

Ook de gemeente Amersfoort is blij met FINC. Zij hebben de hulp ingeroepen van de experts bij de organische ontwikkeling van ‘De Nieuwe Stad in Amersfoort’, waar de Prodentfabriek deel van uitmaakt. Amersfoort loopt bij de binnenstedelijke ontwikkeling op grote schaal tegen nieuwe vragen aan.

De tijd van een masterplan voor een wijk als Vathorst met 10.000 woningen is voorbij. Ze ontwikkelen bepaalde gebieden nu stap voor stap, met inspraak van betrokkenen. Voor ‘De Nieuwe Stad in Amersfoort’ kiest Amersfoort ook voor een organische benadering. De gemeente wil een plein in het midden van De Nieuwe Stad. Het asfalt eruit en groen ervoor in de plaats. Dat is gunstig voor de panden die eromheen komen, want zo wordt het een veel aantrekkelijker gebied.

De ontwikkelaar en de gemeente willen in het gebied investeren. Maar wat wordt de grond precies waard? Wie investeert in het plein? Dat is lastig, want bij stap-voor-stap ontwikkelen, ligt vooraf niet vast hoeveel ateliers, winkels of woningen er komen. En dat scheelt nogal qua grondopbrengst. Amersfoort heeft behoefte aan een degelijk kader, waarin scenario’s worden geschetst met mogelijke bijbehorende financiële constructies belicht vanuit verschillende disciplines. FINC helpt ze daarbij.

‘Een topidee!’

Theo Stauttener participeert in FINC. Hij is senior adviseur en partner bij Stadkwadraat, financieel adviesbureau in gebiedsontwikkeling. Stauttener: ‘Het netwerk is een topidee, het sluit aan bij de nieuwe economie van netwerken en kennisdelen. We bundelen in het expertteam onze kennis om kansrijke projecten weer op de rit te krijgen. De resultaten helpen anderen verder.’

In kennisdeling ziet hij wel een uitdaging: ‘Veel gemeenten en bedrijven denken nog dat kennis macht is en hebben daarom moeite om hun kennis te delen. Maar dat is een denkfout; juist het delen helpt je verder en geeft je een voorsprong. Je kunt dan immers van elkaars knowhow profiteren. Doel is om case per case een gereedschapskist te vullen met tools die het nieuwe bouwen mogelijk maken.

De provincie geeft veel ruimte voor innovatie, omdat daar de kansen liggen. Ze helpt de woningmarkt niet alleen verder met initiatieven als FINC, maar ook bij haar taak op het gebied van ruimtelijke ordening. Een voorbeeld is het provinciale kaderstuk binnenstedelijke ontwikkeling. Waar de provincie vroeger koos voor het regisseren van de ruimte op aantallen woningen in bepaalde prijsklassen, kiest ze nu voor speelruimte en flexibele regels voor het op gang helpen van nieuwe ontwikkelingen van bouwprojecten. Je hebt dit ook nodig bij ontwikkelingen in De Nieuwe Stad in Amersfoort bijvoorbeeld. Daar is een soort ruileconomie gaande. Als je dan meteen als fiscus vraagt waar de btw blijft, smoor je het experiment in de kiem. Met vertrouwen kan een team als FINC de speelruimte verkennen. Kijken waar de kansen liggen.’

Vertrekkend statenlid Kasper Driehuijs:

‘In onze mooie provincie Utrecht is het prettig wonen. Helaas is dat nog niet voor iedereen weggelegd. De PvdA Statenfractie heeft de Utrechtse woningmarkt daarom tot een van haar speerpunten gemaakt. De PvdA wil met onorthodoxe maatregelen de Utrechtse woningmarkt een zetje in de goede richting geven. Wij pleiten daarbij voor een actieve, participerende rol van de provincie. Het FINC juichen wij toe. Samenwerken, denkkracht en good practices maakt dingen los. Het is mooi om te zien dat particulieren in Houten met hulp van FINC de rol van sociale huisvesting op zich willen nemen.

De actieve rol van de provincie kan wat de PvdA betreft ook nog op een andere, concrete manier worden ingevuld. Wij pleiten er al een aantal jaar voor om het aanzienlijke vermogen van de provincie revolverend in te zetten ten gunste van onze inwoners. Dat kunnen we doen met startersleningen en door als provincie financieel te participeren in projecten. Zo krijgen starters, huurders en andere doelgroepen een kans op de woningmarkt. En dat is goed voor hen, de economie én onze provincie!’

Meer informatie